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                                        打好二次创业攻坚战,谱写中国铁建地产梦
                                          时间:2020-12-10  点击量:   
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                                        12月3日,根据中国铁建地产集团党委学习宣贯党的十九届五中全会精神方案安排,中国铁建地产集团党委书记、董事长李兴龙率先在集团总部第二支部讲授主题党课。

                                        在深入理解十九届五中全会精神中“进入新发展阶段,贯彻新发展理念,构建新发展格局”逻辑主线的基础上,李兴龙对应提出“深刻理解新发展阶段,把握企业的使命任务”“坚定贯彻新发展理念,推动企业的高质量发展”“积极构建新发展格局,发挥国企的骨干作用”三个维度企业改革发展方向,并以加强党对国资国企全面领导,以高质量党建引领高质量发展总揽全局,以打好企业二次创业攻坚战,谱写中国铁建地产梦贯穿始终。党课上通天线,下接地气,坚持理论联系实际的务实作风,注重将党的十九届五中全会精神内涵“翻译”转化为企业下一步改革发展具体举措,明确企业贯彻落实全会精神的具体路径和抓手,是用十九届五中全会精神指导企业改革发展实践的生动典型。

                                        李兴龙指出,房地产行业进入新发展阶段,由城市化进程由过去粗放增长追求规模转化为规模与质量相均衡的新阶段。人民对美好生活的向往推动消费升级,房地产产品要成为美好生活的载体,务必要在追求功能和舒适的基础上满足更加多元化、多维度的美好生活内涵。党中央对宏观经济调控能力尤其是对房地产行业调控更加精准,未来行业将加速迈入良性发展阶段。此外要特别注意,人民对美好生活的向往有一个过渡的过程,叠加现阶段因城施策的限制,房地产行业短期内仍处于行政调控下的市场阶段,迟滞了需求端消费升级向供给端价格分层的传导路径,房企要做好满足未来多元化美好生活需求的能力储备与在当下限价条件下戴着脚镣跳舞的平衡,根据不同城市市场空间做好产品价值体系分配,切不可盲目高端化。

                                        在贯彻新发展理念的背景下,房地产行业从经济发展的动力引擎转化为稳定器,党中央多次重申坚持“房住不炒”的总基调,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,并且,房地产行业在党中央防范和化解经济运行重大系统性风险布局中首当其冲。近期银保监会主席郭树清更是发声:“房地产是中国金融风险最大的灰犀牛,要坚决抑制房产泡沫”。明年房地产行业“三道红线”的监管政策即将落地执行,过去推动房地产行业快速扩张的财务杠杆被约束在70%的天花板之下,房地产行业横盘整理、市场下行、发展降速、洗牌出清的趋势日益明显。此外,随着城镇化进入新阶段,过去以住宅为主、快进快出的传统房地产开发盈利模式受到国家严格调控,市场生存空间日益压缩。

                                        一切以时间、条件和企业发展方位为转移。面对资源限制的瓶颈和内外部环境条件的限制,企业发展进去转型换挡的新阶段,李兴龙提出“二次创业”的战略判断。

                                        二次创业到底是要干什么?在业务层面就是传统开发业务提质增效,创新业务快速成型成势。具体而言,在传统开发业务层面,首先是收敛和聚焦,调整城市布局,深入研究真正能够对中国铁建地产集团开发业务形成强力支撑的深耕城市,深入研究国家以都市圈、城市群为核心的新型城镇化战略布局,以构建内循环为主体、国内国际双循序相互促进新格局中不同城市发展机会,做好区域经济研究和城市研究,最大化享受未来新型城镇化的发展红利,有效规避城市分化风险,提升有限资源的产出效益。第二是管理创效。房地产市场从过去的“资源与关系创效”过渡到“资金杠杆创效”,再到现在“管理创效”新阶段,企业管理能力的高低成为竞争成败的胜负手。中国铁建地产集团将重点依托于产品创效、运营创效、经营创效和赋能四条路径提升管理能力,增强市场核心竞争力,对接股份公司汪董事长提出的“集约化、专业化、精细化”管理思路。在创新业务层面,重点是调整业务结构,突破政府对传统住宅开发业务的限制,培育新兴企业增长支撑点,有效对冲市场下行的风险。李兴龙提出,现阶段做创新业务的核心评价标准是补强主业,拿到更便宜的地,沉淀优良的资产。根据国家的发展战略和中国铁建地产集团自身的资源禀赋和能力特点,李兴龙强调,当下要聚焦“轨道交通TOD开发”和“产城融合片区开发”两个方向发力,聚集资源饱和攻击,以试点项目为抓手,保证项目快速落地和异地复制,务必要在两到三年内快速形成关键业务支撑,争取“三年成型,五年成势”,打造具有差异化竞争力的特色盈利模式,占据未来新型城镇化建设某个领域的细分龙头,保证市场竞争力。

                                        据相关研究表明,房地产企业业务从单一到多元是不可避免的趋势,并且市场留给中国铁建地产集团转型换挡的时间非常有限。多元化不是做不做的问题,而是如何做好、做深,达成多产业协同的效果。很多房企的多元化进程已经完成了试水、摸索、孵化到逐渐交成绩单的阶段。房企的多元化大致经历了三个阶段。第一阶段是试水阶段,完成从0到1的商业模式探索、成败研判之后典型项目落地,形成稳定模式,然后推进1到N的快速复制;第二阶段,能够辅助地产主业以更低成本、更多机会进行多元化拿地。典型案例如中国金茂,金茂城市运营输出的土地占总拿地在2019年高达近40%,而且2019年新增城市运营土储平均土地成本仅 4887 元/平方米。同时,金茂希望 2022 年新增土储中“城市运营”占比将达到 60%。第三阶段,房企多元产业自身已经形成独立市场化生存,很多迅速成为细分行业领军者。比如碧桂园的现代农业、机器人和地产三驾马车,万科的物流、商业,物业,龙湖的四大航道产业、佳兆业的文体产业,融创的六大产业板块等,许多房企的多元产业板块已经成为细分赛道的TOP5、TOP3,他们不仅形成在单一赛道蓝海中找到自己的具有龙头型的商业模式,而且提前占据了细分赛道优质排他性资源,培养一支运营落地的高效团队,已经形成一定的行业护城河。未来这些细分的多元化产业都有可能独立上市,加速独立市场化发展的同时给母公司更多的反哺。

                                        习近平总书记指出,越是环境复杂,越是面临变局,越是要坚定不移、集中精力做好自己的事情。当下,中国铁建地产集团的生存与发展面临着外部环境巨大的压力,倒逼着企业提升能力,转型升级,这也是“二次创业”最现实的背景。李兴龙在党课中特别强调,全集团一定要上下搞好团结,抓好、抓实二次创业。在当前集团中国铁建地产转型换挡的新发展阶段,一定会让大家在日常的生产经营活动中感受到不舒服,各种考核和要求倒逼全员提升市场化意识、专业化能力和职业化素养。全集团职工务必做好过苦日子、过紧日子的准备,重燃干事创业的激情,重拾艰苦奋斗的文化,深化作风建设,提升执行力,紧密团结在地产集团党委周围,坚守以业务为导向,提升业务效率为管理标准,坚守以奋斗者为根本,强业务、凭业绩、讲贡献的评价标准,坚守保障企业核心利益,提升企业效益,提升全员满意度的初心使命,带头贯彻地产集团决策部署,上下同欲、步调一致,咬紧牙关、攻坚克难,共同推动中国铁建地产集团高质量发展,在下一轮市场竞争中占得新机,再上新台阶。

                                        击鼓催征,奋楫扬帆!压力虽扑面而来,蓝图亦已绘就清晰,让我们直面风险挑战,勇于劈波斩浪,向着谱写中国铁建地产更加辉煌的梦想携手奋力前行!

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